La réforme introduit deux concepts distincts que les gérants de SCI doivent maîtriser : la facturation électronique (e-invoicing) et la transmission de données (e-reporting). Le choix entre ces deux modes de transmission dépend directement de la nature de votre client et de sa localisation géographique.

• Le e-invoicing (Facturation électronique) : Elle est obligatoire dès lors que la SCI facture une prestation à une autre entreprise assujettie à la TVA et établie en France. Dans ce cas, la facture ne peut plus être envoyée par simple mail ou courrier papier ; elle doit transiter par une plateforme officielle pour être certifiée.

• Le e-reporting de transaction : Si votre SCI loue un bien à un particulier (non-assujetti) ou à une entreprise située à l'étranger (international), l'obligation de facturation électronique "classique" ne s'applique pas. En revanche, vous devez transmettre les données de ces transactions à l'administration fiscale via votre plateforme.

• Le e-reporting de paiement : Pour toutes les prestations de services, la SCI doit également transmettre les informations relatives au paiement effectif des factures. Cette étape est cruciale pour l'administration car elle permet de déterminer la date d'exigibilité de la TVA collectée. Toutefois, si votre SCI a expressément opté pour le paiement de la TVA sur les débits (lors de la facturation et non de l'encaissement), vous êtes dispensé de ce e-reporting de paiement spécifique.

Il existe une exception notable : les SCI réalisant des opérations exonérées en vertu de l'article 261 D du CGI (notamment les locations nues à usage d'habitation) ne sont pas soumises à l'obligation d'émission de factures électroniques ni au e-reporting pour ces activités spécifiques.